房企长租公寓年中考：有人坚守有人突进，沉默的大多数

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

随着地产行业由增量转入存量时代，房企在近几年纷纷转型布局「大运营」，长租公寓在政策红利下成为转型运营的一大突破口。从 2015 年至今，大型房企相继进入这一领域。目前，在规模和品牌上，万科、龙湖等已成长为行业头部企业，企业间的差异和差距愈发凸显。

8 月，上市公司相继披露半年业绩情况，克而瑞地新引力通过盘点相关长租公寓品牌的上市房企中报，尝试从业绩角度解读房企长租公寓业务的发展情况，一窥行业的变化。

作为主航道业务，头部企业规模稳步增长

今年上半年市场整体融资环境趋紧，在拿房成本趋高、优质物业稀缺的情况下，集中式品牌公寓的整体规模增速有一定放缓。相较去年行业整体激进拓展的氛围，今年逐渐回归理性。但对于融资渠道灵活、融资成本较低的头部企业而言则形成相对优势，上半年在规模、租金收入及出租率方面均保持稳步增长。

1. 万科泊寓：累计开业 8.2 万间，出租率达 91%

在万科今年整体收敛聚焦的战略背景下，针对长租公寓业务提出：提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。

• 深耕核心城市，规模持续增长

截至报告期末，上半年新开业 101 个项目，总计 2.06 万间。租赁住宅业务覆盖 35 个主要城市，累计开业 8.2 万间，其中 74% 位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为 91% 。万村项目改造完工的房间数约 2.4 万间，已交付开业的项目出租率良好。

• 调整架构，成立独立事业部

长租公寓 BU（业务单元）于 2019 年正式成立，高级副总裁孙嘉自 5 月开始担任董事长和第一负责人，团队在其带领下进行组织重建和事人匹配。

同时，在中期业绩会上总裁、首席执行官祝九胜表示，「长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。作为选定的主航道业务之一，会长期坚持下去」。

2. 龙湖冠寓：累计开业 6 余万间，租金增长 207%

• 租金大幅增长，预计明年将实现盈利

截至报告期末，龙湖冠寓累计开业房间超 6 万间，上半年租金收入同比增长 207% 达到 4.26 亿元。据龙湖集团 CEO 邵明晓表示，长租公寓业务明年将实现微利，后年开始毛利率将达到 12% 左右。长租公寓作为龙湖主航道业务，全年开业 8 万间的目标不变，同时维持全年收入 10 亿元的目标。

• 未来重点在提升质量

根据中期业绩发布会信息披露，在「空间即服务」战略下，龙湖将继续有计划持续的对长租公寓业务投入。在规模已经达到相当体量的基础上，未来的重点在于提升质量，会把选址运营，用户以及底层的系统全面强化，进一步提升出租率。

央企/国企品牌以有质量的规模增长为核心

由于长租公寓市场特殊的政策导向性，国企和央企背景的房企为响应国家政策，也相继进入该领域。但相较民企的高举高打，国企、央企进入市场的时间较晚，对长租公寓业务的态度相对谨慎，多数品牌选择聚焦核心城市尝试性进入，并且，品牌的拓展及推进节奏相对保守。这类企业的公寓品牌不追求速度，而以有质量的规模增长为核心。

多家企业中报未披露长租公寓相关信息

通过盘点发现此次中报披露期，有多家企业中报业绩未披露长租公寓业务的相关情况。结合上半年租赁行业热度骤降，导致多家上市公司对长租公寓业务预期有所降低。

• 第一，就行业现状而言，现阶段长租公寓业务仍处于投入期，伴随着企业房量规模的不断上升，行业整体盈利状况不佳已成为普遍共识。

• 第二，在经历了各路资本抢滩长租公寓的风口期之后，随着拿房成本及项目运营难度的不断增加，资金成本高企，投资回报率低，导致部分企业的实际落地情况的预期差较大。

• 第三，部分国企、央企态度低调，在实践中推进长租公寓业务，但中报中未提及项目数据及业务情况。如保利、金地、中海，在城市进入和项目落地方面节奏稳健。

小结由上市公司整体的中报发布情况来看，行业逐渐步入分化阶段。头部企业基于先发优势，已由追求规模增长阶段调整重心到提升质量，有望逐渐走出盈利困境步入收益期。国企、央企作为市场中较为特殊的一类主体，以质取胜的战略定位，在长租公寓市场中能起到稳定中军的作用。此外，一些中型规模房企也积极调整战略，转向存量赛道，如中骏明确提出「地产开发为主体，商业购物中心及长租公寓为两翼」核心业务发展模式。目前，中骏方隅房量达到 1.6 万间，目标在 3 到 5 年达到 5 - 10 万间。未来以长租公寓业务能达到独立上市为目标。经过风口期之后，行业去伪存真，在大战略小目标之外，市场开始检验各家企业的综合能力。未来，行业沉淀之后有望进入良性循环，稳步发展阶段。声明：文中图片除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除。

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